1. Nullità dell’atto di compravendita
Se l’immobile presenta irregolarità edilizie rilevanti (assenza di titolo abilitativo o difformità sostanziali), l’atto può essere nullo ai sensi del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).
In pratica:
- Potresti avere difficoltà a rivendere l’immobile.
- Potresti non ottenere un mutuo (le banche richiedono conformità urbanistica).
- In caso di contenzioso, l’atto può essere impugnato.
2. Ordine di demolizione o sanzioni
L’abuso edilizio segue l’immobile, non la persona che lo ha commesso.
Anche se l’abuso è stato realizzato dal precedente proprietario:
- Il Comune può ordinare la demolizione.
- Può essere applicata una sanzione pecuniaria.
- In alcuni casi estremi, può esserci l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale.
3. Responsabilità penale (in alcuni casi)
Il reato edilizio in genere riguarda chi ha realizzato l’abuso. Tuttavia, se dopo l’acquisto:
- esegui ulteriori lavori irregolari,
- o mantieni consapevolmente un abuso non sanabile in determinate condizioni,
potresti esporti a responsabilità.
4. Impossibilità di ottenere l’agibilità
Senza conformità urbanistica:
- potresti non ottenere il certificato di agibilità;
- potresti avere problemi con allacci, pratiche catastali o bonus edilizi.
5. Costi di sanatoria (se possibile)
Se l’abuso è sanabile, dovrai:
- presentare pratica di sanatoria;
- pagare oneri e sanzioni;
- sostenere spese tecniche.
La sanatoria è possibile solo se l’immobile rispetta sia la normativa vigente al momento della realizzazione sia quella attuale (principio della “doppia conformità”).
6. Difficoltà nella rivendita
Un immobile non conforme:
- perde valore;
- è difficile da vendere;
- può bloccare la trattativa in fase notarile.
Quando il rischio è più grave?
Situazioni particolarmente rischiose:
- Ampliamenti non autorizzati.
- Cambio di destinazione d’uso senza titolo.
- Verande, soppalchi, mansarde non dichiarate.
- Difformità tra stato di fatto e planimetria.
Cosa fare prima di comprare
Prima di firmare:
- Fai fare una verifica urbanistica e catastale da un tecnico.
- Controlla titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire).
- Verifica conformità tra progetto depositato e stato reale.
- Inserisci clausole di tutela nel preliminare.
