Abuso Edilizio: Cosa rischio se compro una casa irregolare

1. Nullità dell’atto di compravendita

Se l’immobile presenta irregolarità edilizie rilevanti (assenza di titolo abilitativo o difformità sostanziali), l’atto può essere nullo ai sensi del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

In pratica:

• Potresti avere difficoltà a rivendere l’immobile.
• Potresti non ottenere un mutuo (le banche richiedono conformità urbanistica).
• In caso di contenzioso, l’atto può essere impugnato.

2. Ordine di demolizione o sanzioni

L’abuso edilizio segue l’immobile, non la persona che lo ha commesso.

Anche se l’abuso è stato realizzato dal precedente proprietario:

• Il Comune può ordinare la demolizione.
• Può essere applicata una sanzione pecuniaria.
• In alcuni casi estremi, può esserci l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale.

3. Responsabilità penale (in alcuni casi)

Il reato edilizio in genere riguarda chi ha realizzato l’abuso. Tuttavia, se dopo l’acquisto:

• esegui ulteriori lavori irregolari,
• o mantieni consapevolmente un abuso non sanabile in determinate condizioni,

potresti esporti a responsabilità.

4. Impossibilità di ottenere l’agibilità

Senza conformità urbanistica:

• potresti non ottenere il certificato di agibilità;
• potresti avere problemi con allacci, pratiche catastali o bonus edilizi.

5. Costi di sanatoria (se possibile)

Se l’abuso è sanabile, dovrai:

• presentare pratica di sanatoria;
• pagare oneri e sanzioni;
• sostenere spese tecniche.

La sanatoria è possibile solo se l’immobile rispetta sia la normativa vigente al momento della realizzazione sia quella attuale (principio della “doppia conformità”).

6. Difficoltà nella rivendita

Un immobile non conforme:

• perde valore;
• è difficile da vendere;
• può bloccare la trattativa in fase notarile.

Quando il rischio è più grave?

Situazioni particolarmente rischiose:

• Ampliamenti non autorizzati.
• Cambio di destinazione d’uso senza titolo.
• Verande, soppalchi, mansarde non dichiarate.
• Difformità tra stato di fatto e planimetria.

Cosa fare prima di comprare

Prima di firmare:

• Fai fare una verifica urbanistica e catastale da un tecnico.
• Controlla titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire).
• Verifica conformità tra progetto depositato e stato reale.
• Inserisci clausole di tutela nel preliminare.