Come registrare un contratto preliminare di vendita

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1. Cos’è la registrazione del preliminare

La registrazione del contratto preliminare di compravendita è obbligatoria e serve a:

• dare data certa al contratto
• assolvere agli obblighi fiscali
• rendere opponibili al Fisco le somme versate (caparra, acconti)

La registrazione non trasferisce la proprietà dell’immobile (che avverrà solo con il rogito).

2. Entro quando va registrato

Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione.

Se il preliminare è redatto:

• da notaio → di norma registra lui
• come scrittura privata → devono provvedere le parti

3. Dove si registra

Puoi registrarlo:

• presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate
• online tramite servizi telematici (se abilitato)
• tramite notaio, CAF o intermediario abilitato

4. Imposte da pagare

Al momento della registrazione si pagano:

Imposta di registro

• 200 euro (importo fisso)

Imposta sulla caparra confirmatoria

• 0,50% dell’importo della caparra

Imposta sugli acconti prezzo

• 3% sugli acconti non soggetti a IVA
• 0% se gli acconti sono soggetti a IVA

Le somme pagate come acconti e caparra saranno poi scomputate dall’imposta di registro dovuta al rogito.

5. Documenti necessari

Per la registrazione servono:

• contratto preliminare firmato (originale + copia)
• documento di identità delle parti
• codice fiscale delle parti
• eventuali planimetrie o allegati citati nel contratto
• modello F24 Elide per il pagamento delle imposte
• modello RAP (se registrazione in ufficio)

6. Come pagare le imposte

Il pagamento avviene tramite F24 ELIDE, indicando:

• codice tributo per imposta di registro
• dati delle parti
• estremi del contratto

Il pagamento va effettuato prima o contestualmente alla registrazione.

7. Registrazione passo per passo (in ufficio)

1. compili il modello RAP
2. paghi le imposte con F24 Elide
3. presenti contratto e ricevuta di pagamento all’Agenzia delle Entrate
4. l’ufficio restituisce una copia registrata con timbro e data

8. Registrazione online

Se utilizzi i servizi telematici:

• carichi il contratto firmato
• inserisci i dati richiesti
• alleghi l’F24 pagato
• ricevi la ricevuta di registrazione

È possibile farlo solo se il contratto è in formato digitale e firmato correttamente.

9. Attenzione a questi errori comuni

• superare i 20 giorni (sanzioni)
• non indicare correttamente caparra e acconti
• non registrare preliminari “semplici” o scritture private
• confondere la registrazione con la trascrizione

10. Registrazione e trascrizione: non sono la stessa cosa

• Registrazione: obbligatoria, fiscale
• Trascrizione: facoltativa, tutela l’acquirente (si fa dal notaio)

La trascrizione è consigliata se:

• passa molto tempo prima del rogito
• l’importo versato è elevato
• si vuole maggiore tutela giuridica