QUANDO POSSO CHIEDERE LO SFRATTO DELL’INQUILINO?

Puoi chiedere lo sfratto da casa tua se sei proprietario di un immobile concesso in locazione (affitto) e ricorrono determinate condizioni previste dalla legge. In Italia, non puoi “sfrattare” qualcuno arbitrariamente, ma solo attraverso una procedura legale, che richiede il rispetto delle norme previste dalla legge n. 392/1978 (legge sull’equo canone) e dal Codice di Procedura Civile.

✅ Puoi chiedere lo sfratto nei seguenti casi principali:

1. Mancato pagamento del canone (morosità)

Se l’inquilino non paga il canone (anche solo una mensilità, secondo la giurisprudenza costante), puoi avviare la procedura di:

🔹 Sfratto per morosità, prevista dall’art. 658 c.p.c.

Procedura:

• Invii (tramite avvocato) un atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida davanti al giudice.
• L’inquilino può saldare il debito entro la prima udienza (cosiddetta “sanatoria”).
• Se non paga né si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio dell’immobile.

Attenzione: se l’inquilino è gravemente moroso, il giudice può ordinare il rilascio anche in tempi brevi, ma serve comunque l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

2. Scadenza del contratto di locazione (senza rinnovo)

Se il contratto è scaduto e l’inquilino non lascia l’immobile, puoi avviare:

🔹 Sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.)

Attenzione: devi comunicare il diniego di rinnovo nei tempi di legge, cioè:

• 6 mesi prima della scadenza per le locazioni abitative,
• 12 mesi (o diverso termine previsto) per le locazioni commerciali.

3. Inadempimenti contrattuali gravi (diversi dalla morosità)

Ad esempio:

• uso dell’immobile per scopi diversi da quelli pattuiti;
• subaffitto non autorizzato;
• danneggiamento grave della casa.

Anche in questi casi puoi chiedere lo scioglimento del contratto per inadempimento e il rilascio dell’immobile.

⚠️ Non puoi chiedere lo sfratto se:

• l’occupante non è un tuo inquilino (es. è un familiare, convivente o ex partner);
• non c’è un contratto di affitto formalmente registrato (servono altre azioni giudiziarie, come l’azione di reintegrazione nel possesso o l’azione di occupazione senza titolo).

🛠 Cosa ti serve per avviare lo sfratto

• Contratto di locazione registrato;
• Documentazione della morosità o della scadenza;
• Avvocato che redige l’atto di intimazione;
• Procedura da avviare presso il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.

⏱ Tempi e costi

• I tempi variano da 2 a 6 mesi o più, a seconda della situazione e dell’opposizione dell’inquilino.
• Dopo la convalida, serve l’intervento dell’ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato.
• I costi comprendono: onorari legali, contributo unificato e eventuali costi di notifica e ufficiale giudiziario.

✅ In sintesi:

Puoi chiedere lo sfratto solo se sei proprietario e:

1. L’inquilino non paga l’affitto (morosità);
2. Il contratto è scaduto e non rinnovato;
3. L’inquilino viola in modo grave il contratto.

Serve sempre una procedura legale, con avvocato, e non puoi mai agire da solo (es. cambiare serrature, tagliare luce o gas, ecc.): sarebbe reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.).