COME FUNZIONA LA COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE

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1. Introduzione

La compravendita immobiliare è un contratto con cui una parte (venditore) trasferisce la proprietà di un immobile a un’altra (acquirente), dietro pagamento di un prezzo. Si tratta di una delle operazioni giuridiche ed economiche più rilevanti per i cittadini, regolata principalmente dagli articoli 1470 e ss. del Codice Civile.

Il procedimento si articola in più fasi, ciascuna con effetti giuridici specifici e spesso accompagnata da verifiche tecniche, fiscali e notarili.

2. Le Fasi della Compravendita Immobiliare

a) Trattative e Proposta d’Acquisto

Le parti iniziano con trattative informali. Spesso l’acquirente presenta una proposta d’acquisto scritta, vincolante solo per lui, accompagnata da un assegno cauzionale. Se il venditore accetta, si crea un accordo preliminare.

b) Il Contratto Preliminare (Compromesso)

È un accordo vincolante (art. 1351 c.c.) in cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare il contratto definitivo in una data futura.

Contiene:

• dati delle parti,
• descrizione dell’immobile,
• prezzo e modalità di pagamento,
• termini per il rogito,
• eventuali clausole sospensive o risolutive.

Va registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate (con imposta fissa + imposta proporzionale sugli acconti versati). In molti casi si ricorre alla trascrizione nei registri immobiliari per rafforzarne gli effetti (art. 2645-bis c.c.).

c) Verifiche Preliminari

Prima del rogito, è indispensabile eseguire alcune diligence:

• conformità urbanistica e catastale,
• visure ipotecarie e catastali,
• assenza di abusi edilizi,
• regolarità dei titoli di provenienza,
• certificazione energetica (APE),
• assenza di vincoli, diritti di terzi, servitù non dichiarate.

d) Il Rogito Notarile (Contratto Definitivo)

È l’atto pubblico con cui si trasferisce la proprietà (art. 1470 ss. c.c.). Deve essere redatto da un notaio, che accerta identità, capacità giuridica, legittimazione e libera disponibilità dell’immobile.

Il notaio:

• legge l’atto alle parti,
• incassa le imposte,
• registra l’atto presso l’Agenzia delle Entrate,
• trascrive l’atto nei registri immobiliari (effetto “erga omnes”).

Solo con la trascrizione il trasferimento diventa opponibile a terzi.

3. Costi della Compravendita

a) Prezzo di Acquisto

Stabilito liberamente tra le parti.

b) Imposte

• Prima casa da privato: imposta di registro al 2% sul valore catastale.
• Seconda casa da privato: imposta di registro al 9%.
• Acquisto da impresa costruttrice: IVA al 4% (prima casa), 10% o 22% (altro), più imposte fisse.

c) Spese notarili e tecniche

Varia in base al valore dell’immobile. Il notaio può fornire un preventivo dettagliato, che comprende onorari, imposte, volture e trascrizione.

4. Tutela dell’Acquirente

La legge prevede specifiche tutele per l’acquirente, tra cui:

• diritto alla conformità catastale e urbanistica;
• diritto alla garanzia per vizi occulti (art. 1490 c.c., entro 1 anno dalla scoperta);
• garanzia di provenienza: il venditore deve garantire la titolarità e la libertà dell’immobile da vincoli e gravami;
• tutela nei contratti su immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005): obbligo di fideiussione e polizza assicurativa decennale.

5. Ruolo del Notaio e dei Professionisti

Il notaio è figura centrale: svolge un ruolo imparziale, certifica l’atto, effettua tutte le verifiche necessarie e assicura che il trasferimento avvenga in modo sicuro.

Spesso è utile anche l’assistenza di:

• un geometra o architetto, per la verifica della regolarità tecnica;
• un avvocato, per questioni legali o patrimoniali più complesse (successioni, contenziosi, donazioni precedenti, ecc.).

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