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1. Balconi: aggettanti o incassati?
- Balconi aggettanti: sporgenti rispetto alla facciata, considerati proprietĂ esclusiva del condomino cui si affacciano
- Balconi incassati (a castello): integrati nella struttura del fabbricato, spesso considerati parti comuni
2. Ripartizione delle spese: cosa copre ciascuno?
🧱 A carico del singolo proprietario (se balcone aggettante):
- Pavimentazione, impermeabilizzazione e struttura interna (soletta)
- Intonaco e tinteggiatura interna
→ sono tutte funzioni d’uso esclusivo dell’appartamento
🏛️ Spese condominiali (se elemento contribuisce al decoro generale):
- Frontalini, sottobalconi (cielini), parapetti, ringhiere, elementi decorativi esterni
→ se hanno valenza estetica nell’insieme architettonico del fabbricato diventano parti comuni, con ripartizione per millesimi
đź“Ś Balconi incassati:
- Pavimentazione: a carico del proprietario soprastante
- Intonaco del soffitto (cielo): a carico del condomino sottostante
- Soletta / struttura interpiano: spesa comune pari tra piani superiore e inferiore (art. 1125 c.c.)
- Elementi decorativi esterni (frontalini, ringhiere, cornici): spese condominiali
3. Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria
- Manutenzione ordinaria: pulizia, tinteggiatura base, piccoli interventi → solitamente a carico del proprietario dell’appartamento
- Manutenzione straordinaria su parti comuni o elementi estetici condominiali → a carico dell’intero condominio, deliberati dall’assemblea secondo le maggioranze previste dal codice
4. Cosa dice la giurisprudenza?
- Cassazione sent. n. 6624/2012: i balconi aggettanti sono privati; frontalini e parti visibili solo se decorativi sono comuni
- Cassazioni successive (sent. 30071/2017, 10848/2020): chiariscono quali elementi rientrano nella manutenzione condominiale
- Cass. sent. 4821/1983 (art. 1125 c.c.): soletta e sottobalcone tra piani sono in condominio e le spese si ripartiscono
đź“‹ Riepilogo (Tabella):
| Elemento / Luogo | ProprietĂ | Chi paga la spesa |
|---|---|---|
| Pavimentazione balcone | Privata | Condomino dell’appartamento |
| Intonaco e tinteggiatura interna | Privata | Proprietario del balcone aggettante |
| Ringhiera/parapetto | Comune solo se decorativo | Tutti i condomini (per millesimi) |
| Frontalino (parte frontale) | Comune se elemento decorativo | Condominio (mill.) |
| Sottobalcone / cielo | Comune se vista decorativa | Condominio (mill.) |
| Soletta / struttura interpiano | Comune tra piani | 50% piano superiore / 50% piano inferiore (art. 1125 c.c.) |
âś… Consigli pratici
- Identifica la tipologia di balcone: aggettante o incassato?
- Verifica se elementi visibili hanno funzione decorativa nel prospetto
- Controlla il regolamento condominiale: talvolta può disciplinare diversamente
- In caso di lavori su parti comuni, assicurati che vi sia una delibera assembleare valida
- La ripartizione segue le tabelle millesimali (art. 1123 c.c.)
🔚 Conclusioni
- Balcone aggettante: manutenzione a carico del proprietario dell’appartamento (pavimento, soletta, intonaci interni)
- Elementi decorativi visibili (frontalini, ringhiere, sottobalconi) sono parti comuni e le spese spettano all’intero condominio
- Balconi incassati: struttura e parti comuni a carico del condominio, pavimentazione interna al proprietario
- I lavori straordinari devono essere approvati dall’assemblea e ripartiti secondo le tabelle millesimali
