Messa in sicurezza di un condominio: Cosa prevede la legge

Obblighi di sicurezza per i condomini

Il Codice Civile (art. 1117 e seguenti) stabilisce che le parti comuni dell’edificio, come facciate, tetti, scale, impianti e strutture portanti, sono sotto la responsabilità di tutti i condomini. Quando emergono situazioni di pericolo o necessità di interventi di messa in sicurezza, l’amministratore di condominio ha il dovere di intervenire per garantire la salvaguardia dell’edificio e delle persone che lo abitano.

Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, l’amministratore è obbligato a eseguire gli interventi urgenti e a convocare l’assemblea condominiale per la ratifica delle spese e la pianificazione di ulteriori lavori.

Lavori urgenti e straordinari

Quando i lavori sono necessari per garantire la sicurezza, la legge consente all’amministratore di agire senza previa autorizzazione dell’assemblea. Si tratta, ad esempio, di situazioni come:

•Rischio di crollo di un balcone o di una facciata;

•Danni strutturali causati da eventi atmosferici estremi;

•Pericoli legati agli impianti elettrici o idraulici.

In questi casi, l’amministratore può avviare immediatamente i lavori per eliminare il pericolo e successivamente richiedere il rimborso delle spese ai condomini.

Delibere assembleari per interventi programmati

Per lavori di messa in sicurezza non urgenti, è necessaria la convocazione dell’assemblea condominiale. La legge richiede specifici quorum per approvare le delibere:

•In prima convocazione: è necessaria la maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

•In seconda convocazione: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (art. 1136 Codice Civile).

Gli interventi di messa in sicurezza possono essere finanziati dai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo che non si decida diversamente in assemblea.

Agevolazioni fiscali per la sicurezza

La normativa italiana prevede numerosi incentivi fiscali per i lavori di messa in sicurezza. Tra i principali:

•Sismabonus: per gli interventi antisismici, con detrazioni fiscali che arrivano fino all’85% della spesa sostenuta.

•Bonus facciate: per la riqualificazione delle facciate esterne, se gli interventi includono anche aspetti di sicurezza.

•Ecobonus e Superbonus: per interventi che combinano efficienza energetica e miglioramento strutturale.

Questi incentivi sono regolati da specifiche normative, e per usufruirne è necessario rispettare precisi requisiti tecnici e procedurali.

Responsabilità civili e penali

In caso di mancati interventi di messa in sicurezza, i condomini e l’amministratore possono essere chiamati a rispondere di eventuali danni civili e, in alcuni casi, penali. La Corte di Cassazione ha ribadito in più occasioni che la sicurezza dell’edificio è una responsabilità collettiva, e la mancata manutenzione può configurare reati come l’omissione di lavori in edifici pericolanti.